2026 ഒൿടോബർ 17

പൊതുവിടങ്ങളുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം മുതൽ കൂട്ടായ്മയുടെ അധികാരം വരെ: ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾക്ക് വ്യക്തമായ അവകാശങ്ങൾ ഉറപ്പാക്കാനുള്ള ശ്രമം

ഒരു ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങുമ്പോൾ അതിന്റെ താക്കോൽ മാത്രമല്ല നമ്മൾ സ്വന്തമാക്കുന്നത്. കെട്ടിടം നിൽക്കുന്ന ഭൂമിയിലും ലിഫ്റ്റിലും പടിക്കെട്ടിലും ഇടനാഴിയിലും പാർക്കിങ് സൗകര്യങ്ങളിലും പരിപാലന സംവിധാനത്തിലും നമുക്ക് ചില അവകാശങ്ങളുണ്ട്. എന്നാൽ ഇവ എങ്ങനെ സംരക്ഷിക്കണം, കെട്ടിടം നിർമിച്ചയാൾ രേഖകൾ കൈമാറിയില്ലെങ്കിൽ എന്തുചെയ്യണം, ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകളുടെ കൂട്ടായ്മയ്ക്ക് എന്തെല്ലാം അധികാരങ്ങളുണ്ടാകും തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങളിൽ നിയമപരമായ വ്യക്തതയില്ലെങ്കിൽ സാധാരണ ഉടമകൾ വർഷങ്ങളോളം തർക്കങ്ങളിൽ കുടുങ്ങാം.

കേരളത്തിലെ നിയമത്തിലെ പ്രധാന പ്രശ്നങ്ങളിലൊന്ന്, ഫ്ലാറ്റ് സമുച്ചയത്തെ കേരള അപ്പാർട്ട്മെന്റ് ഉടമസ്ഥാവകാശ നിയമത്തിന്റെ പരിധിയിൽ കൊണ്ടുവരാൻ ഉടമയോ ഉടമകളോ പ്രഖ്യാപനരേഖ തയ്യാറാക്കി രജിസ്റ്റർ ചെയ്യണമെന്ന വ്യവസ്ഥയാണ്. കെട്ടിടം നിർമിച്ചയാൾ ആവശ്യമായ രേഖകൾ നൽകാതിരിക്കുകയോ സഹകരിക്കാതിരിക്കുകയോ ചെയ്താൽ, നിയമത്തിന്റെ സംരക്ഷണം പ്രയോജനപ്പെടുത്തുന്നത് ഉടമകൾക്ക് ബുദ്ധിമുട്ടാകാം. കൂടാതെ, കൂട്ടായ്മകൾ വ്യത്യസ്ത നിയമങ്ങൾ പ്രകാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യപ്പെടുന്നതും പൊതുവിടങ്ങളുടെ അവകാശം, പരിപാലനച്ചെലവ്, പാർക്കിങ്, രേഖകൾ കൈമാറൽ എന്നിവ സംബന്ധിച്ച തർക്കങ്ങൾക്ക് വഴിയൊരുക്കാം.

കർണാടകയുടെ പുതിയ നിയമം എന്താണ് മാറ്റാൻ ശ്രമിക്കുന്നത്?

കർണാടക സർക്കാർ 2026-ലെ അപ്പാർട്ട്മെന്റ് ഉടമസ്ഥാവകാശ–നിർവഹണ നിയമം സംസ്ഥാന ഗസറ്റിൽ പ്രസിദ്ധീകരിച്ചിട്ടുണ്ട്. എന്നാൽ നിയമത്തിലെ വ്യവസ്ഥപ്രകാരം സർക്കാർ പ്രത്യേകമായി വിജ്ഞാപനം ചെയ്യുന്ന തീയതിയിലാണ് അത് പ്രാബല്യത്തിൽ വരുന്നത്. അതിനാൽ നിയമം പ്രസിദ്ധീകരിച്ചതും പൂർണമായി നടപ്പിലായതും ഒന്നാണെന്ന് കരുതരുത്.

പുതിയ നിയമം എട്ട് ഫ്ലാറ്റുകളിൽ കൂടുതലുള്ള സമുച്ചയങ്ങളെ ലക്ഷ്യമിട്ട് ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിനും പരിപാലനത്തിനും പൊതുവായ ഒരു ചട്ടക്കൂട് സൃഷ്ടിക്കുകയാണ്. ഇതിലെ പ്രധാന മാറ്റങ്ങൾ സാധാരണ ഫ്ലാറ്റ് ഉടമയ്ക്ക് ഇങ്ങനെ മനസ്സിലാക്കാം.

ഒന്ന്: പൊതുവിടങ്ങളിൽ ഉടമകൾക്കും അവകാശം. ഭൂമി, ഇടനാഴികൾ, പടിക്കെട്ടുകൾ, ലിഫ്റ്റുകൾ തുടങ്ങിയ പൊതുവിടങ്ങൾ കൂട്ടായ്മയുടെ മാത്രം സ്വത്തായി കാണാതെ, ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾക്ക് അവരുടെ അവിഭക്ത ഉടമസ്ഥാവകാശ വിഹിതമുണ്ടെന്ന ആശയം നിയമം വ്യക്തമാക്കുന്നു. ഇതിലൂടെ പൊതുവിടങ്ങൾ ആരുടേതാണെന്ന തർക്കങ്ങൾക്ക് വ്യക്തമായ നിയമാടിസ്ഥാനം നൽകാനാണ് ശ്രമം.

രണ്ട്: നിർമിച്ചയാൾ രേഖകൾ കൈമാറണം. കെട്ടിടത്തിന് താമസാനുമതി ലഭിച്ചതിനു ശേഷം നിർദിഷ്ട സമയത്തിനകം പദ്ധതി സംബന്ധിച്ച പ്രഖ്യാപനരേഖ സമർപ്പിക്കേണ്ട ഉത്തരവാദിത്വം നിർമിച്ചയാൾക്ക് നൽകുന്നു. ചട്ടം പാലിക്കാത്ത സാഹചര്യത്തിൽ പിഴയ്ക്കും വ്യവസ്ഥയുണ്ട്. നിർമിച്ചയാളുടെ സഹകരണമില്ലായ്മ കാരണം ഉടമകൾ രേഖകൾക്കായി അനിശ്ചിതകാലം കാത്തിരിക്കേണ്ടിവരുന്ന പ്രശ്നം കുറയ്ക്കുകയാണ് ലക്ഷ്യം.

മൂന്ന്: ഉടമകളുടെ കൂട്ടായ്മയ്ക്ക് വ്യക്തമായ സ്ഥാനം. നിലവിലുള്ള നിയമങ്ങൾ പ്രകാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത ചില കൂട്ടായ്മകൾക്കും പുതിയ നിയമത്തിന് കീഴിൽ അംഗീകാരം ലഭിക്കുന്ന രീതിയുണ്ട്. കൂട്ടായ്മയുടെ രജിസ്ട്രേഷൻ, ചുമതലകൾ, പൊതുവിടങ്ങളുടെ പരിപാലനം, ചെലവുകളുടെ നടത്തിപ്പ് എന്നിവയ്ക്ക് ഏകീകൃത ചട്ടക്കൂട് ഒരുക്കുന്നതും ഇതിന്റെ ഭാഗമാണ്.

നാല്: പഴയ കെട്ടിടങ്ങളുടെ പുനർനിർമാണത്തിന് വ്യവസ്ഥ. കെട്ടിടം പഴകുമ്പോൾ അത് പൊളിച്ച് പുതിയത് നിർമിക്കണമോ എന്ന തർക്കം ഉടമകളെ വർഷങ്ങളോളം ബാധിക്കാം. പുതിയ നിയമം നിർദിഷ്ട നിബന്ധനകളോടെ ഉടമകളിൽ 75 ശതമാനത്തിന്റെ പിന്തുണയോടെ പുനർനിർമാണം നടത്താനുള്ള വ്യവസ്ഥ മുന്നോട്ടുവയ്ക്കുന്നു. എതിർക്കുന്ന ഉടമകൾക്കുള്ള നഷ്ടപരിഹാരവും ഇതിൽ പരിഗണിക്കുന്നു.

അഞ്ച്: തർക്കങ്ങൾ പരിഹരിക്കാൻ പ്രത്യേക സംവിധാനം. കൂട്ടായ്മയും ഉടമകളും നിർമിച്ചയാളും തമ്മിലുള്ള തർക്കങ്ങൾ പരിഹരിക്കാൻ അധികാരികളും അപ്പീൽ സംവിധാനവും ഉൾപ്പെടുന്ന ചട്ടക്കൂടാണ് നിയമം ലക്ഷ്യമിടുന്നത്. ഇതിലൂടെ എല്ലാ പ്രശ്നങ്ങൾക്കും കോടതിയെ മാത്രം ആശ്രയിക്കേണ്ട സാഹചര്യം കുറയ്ക്കാൻ കഴിയുമെന്ന പ്രതീക്ഷയുണ്ട്.

കേരളത്തിന് എന്താണ് പഠിക്കാനുള്ളത്?

കേരളത്തിലും ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾക്ക് വ്യക്തമായ അവകാശങ്ങൾ ഉറപ്പാക്കാൻ നിയമഭേദഗതിയോ പുതിയ സമഗ്രനിയമമോ പരിഗണിക്കാം. നിർമിച്ചയാൾ രേഖകൾ കൈമാറാത്തപ്പോൾ ഉടമകൾക്ക് സ്വതന്ത്രമായി രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടികൾ ആരംഭിക്കാനുള്ള വഴി, പൊതുവിടങ്ങളിലെ ഉടമസ്ഥാവകാശത്തിന്റെ വ്യക്തമായ നിർവചനം, പരിപാലനച്ചെലവുകളുടെ കണക്കുകൾ പരിശോധിക്കാനുള്ള അവകാശം, കൂട്ടായ്മകളുടെ ഉത്തരവാദിത്വം, പഴയ കെട്ടിടങ്ങളുടെ പുനർനിർമാണ നടപടികൾ, വേഗത്തിലുള്ള തർക്കപരിഹാരം എന്നിവ നിയമത്തിൽ ഉറപ്പാക്കേണ്ടതാണ്.

എന്നാൽ കർണാടകയുടെ നിയമം എല്ലാ പ്രശ്നങ്ങൾക്കും പരിഹാരമായെന്ന് ഇപ്പോൾത്തന്നെ പറയാനാവില്ല. നിയമം എത്രത്തോളം ഫലപ്രദമായി നടപ്പാക്കുന്നു, ഫ്ലാറ്റ് ഉടമകൾക്ക് ആവശ്യമായ രേഖകളും അവകാശങ്ങളും യഥാർഥത്തിൽ ലഭിക്കുന്നുണ്ടോ, അധികാരികളുടെ ഇടപെടൽ എത്രത്തോളം ഫലപ്രദമാണ് എന്നിവയെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കും നിയമത്തിന്റെ വിജയം. കേരളത്തിന് പ്രയോജനകരമായ മാതൃകകൾ സ്വീകരിക്കുമ്പോൾ ഈ നിയമം പ്രാബല്യത്തിൽ വരുന്ന തീയതിയും അത് നടപ്പാക്കുന്നതിനുള്ള ചട്ടങ്ങളും കൂടി പരിഗണിക്കണം.

Sources

• Government of Kerala, Kerala Apartment Ownership Act, 1983
• Government of Karnataka, Karnataka Apartment (Ownership and Management) Act, 2026
• Kerala High Court, W.P.(C) No. 42279 of 2024, judgment dated 4 February 2026
• Kerala Real Estate Regulatory Authority, Duties of Allottees
• Kerala Real Estate Regulatory Authority, About K-RERA